Det är traditionellt i hyresförhandlingar att ägaren av en kontorsbyggnad ber en blivande hyresgäst att visa bevis på att de har god ekonomisk ställning och kan förväntas betala hyra varje månad.
Men de offentliga prognoserna som jämför kontorsfastigheter med en “apokalyps” och en “kategori 5-orkan” har inte undgått företagen på marknaden för kontorslokaler, vilket leder till en allt vanligare rollomvändning: hyresgäster ber hyresvärdar att öppna upp sina böcker och ge skydd ifall de går under.
“Det räcker inte med att bara säga “Du vet, vi har skottsäkra institutionella dollar bakom oss”, sa Mary Ann Tighe, VD för CBRE New York Tri-State Region. “Hyresvärdarna vill fortfarande veta om deras hyresgästers kredit, men hyresgästerna säger nu: ‘OK, jag ska visa dig min. Du visar mig din’.”
Från New York till Atlanta, Miami till Los Angeles, över alla typer av byggnadsklasser och hyreslängder, tvingar fler företag sina potentiella hyresvärdar att avslöja detaljer om sina finansiella stödjare och försäkra dem om deras förmåga att uppfylla hyresvillkoren och hålla fast vid byggnader, berättade branschaktörer. Bisnow.
Hyresgäster tittar noga på huvudstaden av byggnader och överväger de exakta konsekvenserna om en hyresvärd inte skulle uppfylla sina skyldigheter. Den stadiga strömmen av smärta på kontorsmarknaden påverkar stora hyresvärdar, vilket skulle ha varit ganska otänkbart för bara några år sedan.
Nödsituationen i amerikanska kontorsfastigheter steg till 24,8 miljarder dollar i slutet av andra kvartalet, en ökning med 6,7 miljarder dollar från föregående tremånadersperiod, enligt den senaste MSCI US Distress Tracker. Office är nu den mest nödställda kommersiella fastighetstillgångstypen för första gången sedan 2018, och överträffar detaljhandeln och hotellen, som har återhämtat sig snabbare från pandemin.
Brookfield, Blackstone och Related Cos. har alla lämnat tillbaka fastigheter till långivare, och betalningsinställelser har skjutit upp över hela landet. Förra veckan misslyckades Starwood Capital Group med en inteckning på 212,5 miljoner dollar på Tower Place 100, en 614K SF, 29-våningsbyggnad i Atlanta – vilket skickade en chockvåg genom den lokala marknaden, säger Jodi Selvey, rektor på Colliers i Georgia.
“Om de kan gå upp, kan vem som helst gå upp”, sa Selvey. “Det skrämmer dig om du försöker placera en hyresgäst i ett utrymme. … Efter Starwood-grejen i Atlanta kommer du att se fler frågor.”
Bland frågorna som hyresgäster och deras företrädare ställer är vilken långivare som äger skulden på byggnaden och specifika villkor inbäddade i lånen, säger källor. Dessa samtal sker på den första rymdturnén, sa de, snarare än under den sista delen av hyresförhandlingarna, som de har gjort tidigare.
“Det är som att fråga någon hur mycket pengar du tjänar på första dejten,” sa Selvey. “Under implosionen ’08, ’09 och 2010 minns jag inte att jag ställde dessa frågor.”
Nationellt steg kontorsuthyrningen med 11,6 % under andra kvartalet, den största kvartalsökningen sedan andra kvartalet 2021, enligt JLL. Hoppet återspeglar sannolikt en ökande återgång till kontoret och en solidifiering av hybridarrangemang och arbetsplatsmandat.
Ändå är det hyresgästerna som slår ifrån sig på de flesta marknader. På Manhattan slog tillgängligheten rekordhögt under andra kvartalet, per Colliers, och nådde ungefär 96,4 miljoner SF, en ökning med 78,9 % sedan mars 2020. SL Green, New York Citys största kontorshyresvärd, rapporterade förra veckan en “lågpunkt” för kontorsbeläggning på 89,8 % i hela företagets portfölj.
Hyresgäster är nu extra försiktiga med sina hyresgästförbättringsbidrag, som har varit ett av hyresvärdarnas främsta incitament till markaffärer på denna marknad. Dessa utsläppsrätter går in på spärrade konton i vissa fall, sa mäklare, för att se till att det utlovade beloppet betalas in. I vissa fall spärras även provisioner.
“Jag tror att hyresvärdarna inser att det är en del av att få affärer gjorda idag. … Att vara transparent och visa var byggnaden står i förhållande till finansiell hälsa,” sa Lindsay Ornstein, medgrundare av OPEN Impact Real Estate.
Hon tillade att hyresgäster frågar: “Kommer den här hyresvärden att förlora den här byggnaden, och sitter någon annan i den stolen nästa år?”
Tower Place 100 i Atlantas Buckhead-kvarter.
Fastighetsaktörer har länge diskuterat flykten mot kvalitet på kontorsmarknaden, då helt nya, välbelägna fastigheter med betydande bekvämligheter har dominerat hyresmarknaden.
Under de senaste veckorna har hyresgästrepresentationsföretaget Savills börjat använda termen “flight to capital” för att beskriva det nya fenomenet med hyresgäster som tar hänsyn till fastigheternas ekonomiska hälsa vid sidan av deras bekvämligheter.
“Du ser det just nu, särskilt i Downtown LA, där de hyresvärdar som har en bättre ekonomisk ställning än andra kommer att gynnas,” sa Savills chef för kontorsforskning Michael Soto Bisnow. “Vissa hyresvärdar är starkare än andra, och vi vet alla vilka som har problem just nu.”
Sidley Austins flytt till 350 South Grand Ave., där advokatbyrån kommer att ta 57K SF i relaterade Cos. och CIM Group-ägda fastigheter, nämndes som ett exempel på denna trend. Sidley Austin lämnar Brookfield’s Gas Company Tower, som nu är i konkurs.
Marisha Clinton, Savills senior chef för Northeast Regional Research i New York, sa att private equity-företaget Clayton Dubilier & Rice hyrde 144K SF på 550 Madison Ave. under andra kvartalet. Det flyttar från Seagram Building på Park Avenue, där ägaren RFR fick en tvåårig förlängning på ett $783M CMBS-lån som förföll i år.
“Företaget kommer att gå från en äldre trofétillgång som har en betydande mängd skulder som kommer att förfalla,” sa Clinton i en intervju tidigare denna månad. “De flyttar i stort sett till en nyutvecklad trofétillgång som också har bättre ekonomisk hälsa.”
Trots hyresgästers krav på information på en marknad som är mycket konkurrensutsatt bland hyresvärdar, är det inte något hyresvärdar alltid vill göra att öppna sina böcker, säger Shaun Pappas, fastighetsadvokat på Starr Associates.
“Många hyresvärdar är inte förtjusta i den här typen av due diligence och lämnar inte över sådan information utan återkoppling och frågor”, skrev han i ett mejl. “Vanligtvis finns det ett lyckligt medium där hyresgästen och hyresvärden kan känna sig bekväma med båda sina finansiella positioner och för att se till att affären är vettig för båda sidor.”
Det var fallet för Suresh Sani, VD på First Pioneer Properties, en hyresvärd i New York vars kontorsfastigheter inkluderar 33-02 Skillman Ave. i Long Island City, som företaget konverterade från industri till kontor.
En blivande hyresgäst på en av företagets fastigheter bad om finansiell information, men First Pioneer ställde sig tillbaka och visade due diligence på sin belåningsgrad istället, sa Sani.
Men överlag vill hyresgästerna ha underordning, obruten och attornment inbakat i hyreskontrakt. En SNDA, som de kallas, är en överenskommelse från hyresvärden om att i händelse av att den fallerar, kommer långivaren inte att utestänga hyresavtal och kommer att tillåta hyresgästen att fortsätta hyra i fred.
Sani sa att det har varit vanligt att ha den här typen av arrangemang på plats för stora hyresgäster, men det efterfrågas alltmer för alla typer av hyresgäster – och att inte erbjuda det är en deal-breaker.
“Tack och lov har vi långivare som förstår. … Min gissning är att de får så många av dessa”, sa han. “De vill att byggnaden ska hyras.”
Tillståndet på kontorsmarknaden sprids över rubriker runt om i världen. Förra månaden hänvisade Bloomberg till en “krypande röta i kommersiella fastigheter”, och förra veckan publicerade New York Magazine en omslagsartikel som kallade Manhattan “New Glut City”, med kontorsbyggnader “farligt tomma och förkrossade av skuld.” Starwoods ordförande Barry Sternlicht sa att marknaden befinner sig i en “kategori 5-orkan”.
Täckningen driver det extra fokus från hyresgästerna eftersom ämnet är helt ofrånkomligt, säger Tighe, CBRE:s främsta leasingmäklare i New York.
“Jag pratar med mina vänner på kapitalmarknaderna, [asking] hur är situationen, och sedan verkligen få bakgrundshistorien från de delar av vårt företag som sysslar med det, prata med vår investeringsverksamhet om vad som är dynamiken”, sa hon. “Jag tror att varje tankeväckande affärsperson förmodligen skulle begå felbehandling för att inte ställa frågorna.”
