En potentiell regeländring av Federal Trade Commission som skulle förbjuda konkurrensklausuler över hela linjen i amerikanska anställningskontrakt skulle få ringeffekter genom affärsvärlden, inklusive att beröra en våg av förändringar i CRE, där klausulerna ofta används, särskilt för toppinkomsttagare.
Konkurrensklausuler är genomgående i dagens kommersiella fastighetslandskap, med företag som förlitar sig på dem för att behålla toppproducenter i sina led och skydda sina kundroller och affärshemligheter. Men en ny push från Biden-administrationen för att öka löner och anställdas rörlighet genom att avskaffa klausulerna skulle kunna sätta stopp för det, vilket gör att särskilt mäklare lättare kan hoppa av skeppet.
“Det är svårt att överskatta hur betydelsefullt detta skulle vara när det gäller att låsa upp arbetarrörlighet och tillåta USA att använda sitt mänskliga kapital till högsta och bästa användning”, säger John Lettieri, VD och koncernchef för Economic Innovation Group, en offentlig policygrupp inriktad på att förbättra den ekonomiska konkurrenskraften. “Jag jämför ofta detta med en igensatt artär, eftersom de på konstgjord väg blockerar det fria flödet av talang och idéer.”
Inom CRE skulle denna föreslagna regeländring, baserad på FTC:s breda antitrustbefogenheter, göra skillnad. Men experter är oense om i vilken utsträckning detta skulle förändra branschen, och topplobbyister är ännu inte säkra på hur de ska närma sig situationen.
En Federal Trade Commission-byggnad i Washington, DC
CRE Recruiting-grundaren Allison Weiss sa att regeln kan ha betydande inverkan på seniora mäklare och chefer, såväl som några av de mer specialiserade rollerna inom REITs som sysslar med finansiell ingenjörskonst eller strukturering av komplicerade affärer.
“Om du är någon på en högre nivå, på högre nivåer av erfarenhet, kommer det här att kännas som att handbojorna är av,” sa hon.
Förslaget är månader från det att det trädde i kraft. Efter att ha presenterat förslaget förra veckan, söker FTC kommentarer fram till den 10 mars som en del av sin typiska regelgivningsprocess, varefter kommissionen skulle göra eventuella justeringar och släppa en slutgiltig regel. Byrån uppskattar att det skulle leda till att 30 miljoner amerikaner får bättre karriärmöjligheter och öka de totala lönerna med 300 miljarder dollar årligen. Och det skulle vara retroaktivt, vilket innebär att befintliga avtal skulle vara ogiltiga och företag skulle behöva informera nuvarande och tidigare anställda om att de har sagts upp.
Men om reglerna ändras kommer beslutet sannolikt att överklagas i domstol, vilket skulle fördröja effekterna av en eventuell ändring tills rättegången är klar.
Bullpen VD Tyler Kastelberg sa att effekten av domen, som kommer att vara en ny positiv för ekonomin på det hela taget, kommer att vara mer dämpad i CRE.
“Jag tror inte riktigt att det kommer att förändras för mycket i branschen,” sa han. “Den genomsnittliga jobbomsättningen i fastighetsjobb är ungefär 40% årligen.”
Vidtagna tillsammans med de senaste åtgärderna på statlig nivå för att göra löner transparenta på platsannonser, särskilt i stater som New York, skulle ett förbud mot icke-konkurrenter göra anställningen och ansökan mer arbetsvänlig och öka transparensen.
Bisnow nådde ut till en handfull mäklare och branschgrupper för att se om de hade några tankar om svar på regeländringen. Både CBRE och JLL avböjde att kommentera, och NAIOP sa att de ännu inte hade granskat förslaget och inte hade något svar.
Riksförbundet för fastighetsmäklare, som företräder både bostads- och kommersiella fastighetsintressen, berättade Bisnow den “analyserar fortfarande regeln och potentiell inverkan den kommer att ha på branschen.”
Enligt Lettieri användes dessa klausuler, som han kallar ett “trubbigt instrument” för att skydda affärshemligheter, mycket selektivt. Men de senaste decennierna har de sakta blivit mer utbredda. Nu uppskattas 40 miljoner eller 50 miljoner arbetare, eller 1 av 5 i landet, omfattas av dessa avtal. Han sa att dessa klausuler har blivit otroligt ohälsosamma för ekonomin och att det finns andra, mindre påträngande sätt att skydda tekniska hemligheter och affärsmodeller, såsom sekretessavtal. Användningen av icke-konkurrenter förhindrar en jämn spelplan för arbetare, där den bästa arbetsgivaren skulle kunna attrahera de bästa talangerna, sa han.
Det nuvarande landskapet varierar beroende på stat, med vissa jurisdiktioner som Kalifornien vägrar att upprätthålla icke-konkurrenter. Men enligt Lettieri, även i stater som inte tillämpar, ber arbetsgivare fortfarande arbetare att underteckna sådana avtal, vilket kan ha en skrämmande effekt på anställda.
“Psykologiskt håller det människor på sin plats,” sa Weiss.
Hon tror att, förutom att frigöra fler ledande personal, kan detta föreslagna beslut ha en potent inverkan på CRE-arbetare i början och mitten av karriären. Många mäklare på lägre nivå omfattas av 1099-avtal, och fler ledande befattningshavare eller de i ledningen som har icke-konkurrenter i sina kontrakt tenderar att ha kunskapen och makten att förhandla sig fram till bättre affärer.
“Om du är i din tidiga karriär eller mitt i karriären, känner du att du måste följa dessa saker, även om det tekniskt inte är verkställbart i din stat,” sa hon. “Det är en av de mekanismer som människor kan lämna vår bransch över. Och vi måste verkligen behålla människor så mycket som möjligt, eftersom vi inte rekryterar människor i den takt att de går i pension eller lämnar verksamheten på grund av nedgångar och marknadsvolatilitet.”
C-suite och chefsarbetare tenderar att hitta lösningar eller sätt att följa icke-konkurrenter om de tillämpas strikt. I New York, till exempel, sa Weiss att många chefer som lämnar för en konkurrent kan sättas på vad som kallas “trädgårdsledighet”, ta sex månaders ledighet mellan jobben för att följa icke-konkurrenter. Men det tenderar att vara strikt begränsat till sofistikerade arbetare på högre nivå.
Denna förändring kan också förändra hur företagsförvärven fungerar, enligt Building Careers President Carly Glova. Ofta motiveras personal på högre nivå att stanna hos ett företag på grund av att de inte konkurrerar, och att eliminera dessa avtal kan skapa fler fria agenter när företag går samman.
Det som tenderar att bli lite knepigt är när konkurrensklausuler och icke-värvningsavtal överlappar varandra, när chefer eller ledare blir tjuvjagade och sedan vill ta över medlemmar av sitt team. I så fall måste det nya företaget undvika att använda namnet på den nyanställda för att attrahera andra talanger.
Den här situationen utspelade sig nyligen i Dallas i höstas, när en grupp Cushman & Wakefield-mäklare flyttade till JLL, och det ursprungliga företaget lämnade in en stämningsansökan och påstod att mäklarna i fråga brutit mot ett femårigt anställningsavtal som förbjöd konkurrensförbud och icke-värvning och skyddade “mycket värdefull konfidentiell information.” En domare beslutade att arbetarna i fråga var tvungna att avstå från att arbeta i 14 dagar.
“Det här är en sabbatssession för att begränsa och skrämma nuvarande Cushman & Wakefield-anställda från att någonsin vilja skiljas från företaget,” sa Jonathan Napper, en av mäklarna, till CoStar. “Mike och jag har varit över gränsen med vårt beslut att lämna och vår avsikt att göra det bästa av Cushman & Wakefield och deras kunder genom denna övergång och vi kommer att fortsätta att göra det.”
Fallet Dallas, och det fleråriga kontraktet, exemplifierar potentialen för karriäravbrott som dessa avtal har, sa Weiss. Utifrån lagens bokstav ställs de som skriver under dessa avtal och vill sluta inför valet att stanna kvar på sitt nuvarande jobb, eller ta ledigt i månader och kanske år för att byta jobb och sedan återgå till sin valda bransch, vilket kan vara otroligt störande för deras inkomst. Ett fall i Colorado från slutet av 2021, som involverade tre flerfamiljemäklare som lämnade Newmark för CBRE, resulterade i att en domare vid ett tillfälle förklarade att trion inte kunde arbeta i Colorado på ett år. Fallet har resulterat i en ström av motkrav och stämningar.
“Detta är ett tecken på en kommando-och-kontroll ledarskapsstil som säger att låt oss lägga handbojor på människor, låt oss göra allt vi kan för att hålla dem på plats och straffa dem om de lämnar,” sa Weiss. “Och jag tror att ett mer progressivt förhållningssätt till ledarskap är “låt oss skapa en miljö och omständigheter och fördelar och resurser som är så bra att människor vill stanna.”
“Vi måste normalisera arbetsgivarnas förmåga att konkurrera mot varandra,” sa Lettieri.
