Investeringsaktiviteten och takpriserna i den industriella nettohyressektorn “tycks hålla sig bra” trots stigande kapitalkostnader, och experter förutspår att aktiviteten kommer att fortsätta i snabb takt fram till slutet av året när säljarna kommer med mer lager till marknaden.
Analytiker på B+E Net Lease märkte att även om de senaste räntehöjningarna från Federal Reserve har drivit vissa på marknaden att trycka på paus medan tillgångarna prissätts, är avbrottet “mer tydligt på köpsidan där investerare omvärderar förvärvskriterier och finansieringsstrategier som ges fluktuationen i räntorna.” Efterfrågan överstiger fortfarande utbudet av hyresgäster och värderingarna är fortsatt starka eftersom fler ägare vill sälja i den nuvarande miljön. B+E förutspår att denna efterfrågan, i kombination med e-handelsaktivitet över genomsnittet under julhandeln, kommer att hålla värderingarna starka.
“Under 2023 förväntar vi oss att industriell aktivitet kommer att förbli robust, men takpriserna kommer att pressa uppåt för fastigheter värderade till över 5 miljoner USD – i princip alla fastigheter som kräver skuld,” Camille Renshaw, VD och medgrundare av B+E Net Lease, berättar exklusivt för GlobeSt. “Cap rates kommer att förbli överraskande komprimerade för fastigheter som inte kräver skuld.”
Flygningen till kvalitet förväntas också fortsätta mitt i marknadens osäkerhet: NNN FedEx tillgångar, till exempel, är “mycket eftertraktade” av investerare och “genererar mycket konkurrenskraftiga priser.” Enligt B+E:s noteras sådana tillgångar till ett genomsnittligt utropspris på cirka 15 585 000 USD i november med en genomsnittlig cap rate på 5,27 % bland transaktioner som för närvarande är listade, mer än 50 punkter lägre än den genomsnittliga cap rate på 5,8 % förra året.
“Cap rate komprimering har varit ett hett ämne på NNN industrimarknaden under de senaste 18 månaderna,” noterar B+E:s Q4 industrirapport. “Med Fed som fortsätter att höja räntorna, finns det en hel del diskussioner och spekulationer om hur högre räntor kan påverka takräntorna. Även om det inte finns en direkt korrelation mellan Fed-räntehöjningar och långfristiga upplåningsräntor, sätter stigande räntor press på avkastningen för köpare med hävstång. Dock har taket för industritillgångar inte förändrats nämnvärt.”
Dessutom noterar B+E att takpriserna för lagerlokaler för nettoleasing har flyttats med 109 punkter hittills under fjärde kvartalet jämfört med tredje kvartalet, till ett genomsnitt på 6,05 % den 9 november. komprimering men de förblir fortfarande “relativt låga” för bästa tillgångar i klassen, konstaterar rapporten. Företaget förväntar sig att prissättningen kommer att förbli stark under slutet av detta år och in i första halvåret 2023 med tanke på mängden kapital och efterfrågan som fortfarande finns på marknaden.
“Konkurrenskraftiga takpriser är en biprodukt av stark efterfrågan från köpare och mer kapital som har varit inriktat på industriella tillgångar för nettoleasing. Hand-off-stilen för passiva investeringar med längre hyresperioder och pålitliga kassaflöden kräver premiumprissättning”, noterar rapporten. “På B+E har vi sett budkrig mellan köpare, vilket ofta leder till att industritillgångar säljs till eller över det begärda priset på denna marknad. Under det senaste året har det skett en flod av nya aktörer på den industriella nettohyresmarknaden, vilket ytterligare har bidragit till den redan hårda konkurrensen. Gränsöverskridande och institutionellt kapital, såväl som REITs, har varit på en massiv köprunda. Till och med gigantiska värdepappersföretag, som vi inte traditionellt har varit aktiva inom nettoleasingområdet, har lanserat nettoleasingplattformar för flera miljarder dollar.”
På GlobeSt Net Lease-konferensen i höstas noterade nettolease REIT-cheferna enhälligt att efterfrågan är fortsatt hög för industriell nettoleasingprodukt.
“Vi ser fortfarande efterfrågan på produkter med priser som fortfarande går upp”, säger paneldeltagaren Michael McKenna, vicepresident för leasing på Rexford Industrial. “Vi är 99% upptagna och det som blir över är grovt.”
B+E noterar också att Amazons tillkännagivande tidigare i våras att man skulle bromsa sina expansionsplaner och hyra ut 10 miljoner kvadratmeter yta i andra hand hade den fruktansvärda effekt många förutspått.
“Mängden utrymme som de planerar att hyra ut i andra hand är en bråkdel av företagets massiva, +/- 400 Läkare Utan Gränsers fotavtryck, och det finns gott om hyresgäster som väntar i kulisserna för att flytta in i det utrymmet”, konstaterar rapporten. Och hittills har prissättningen för Amazon-tillgångar hållit fast med ett genomsnittligt tak på 4,32 %, 22 punkter högre än genomsnittet på 4,10 % 2021.
