Få hävstång samtidigt som risken sänks vid bygglån

Hävstång kommer vanligtvis i två former – finansiellt och kraftfullt. När en låntagare begär ett bygglån behöver de den finansiella hävstång som lånet ger så att de kan bygga (eller renovera) byggnader för att producera en lönsam investering. Men när ett bygglån har godkänts får de en annan typ av hävstångseffekt – en kraft som växer när varje dragning betalas ut. Varför? Eftersom ingen långivare vill att deras låntagare ska gå i konkurs, vilket tvingar dem att ta tillbaka en oavslutad fastighet/projekt.

Med dagens ekonomiska osäkerhet, som inkluderar ökade materialpriser, förseningar i leveranskedjan och brist på byggarbetskraft, fortsätter riskerna att växa för alla parter som är inblandade i ett byggprojekt. Även om låntagaren i slutändan är avsedd att stå för kostnaderna för ett projekt, tar långivaren faktiskt majoriteten av riskerna, eftersom det är deras finansiering som stödjer bygget. Bygglån har högre räntor eftersom de medför många risker för långivarna. Tyvärr motsvarar nästan varje byggrisk avsevärt ökade kostnader: förseningar i tidtabellen leder till utökade allmänna villkor; materialbrist innebär högre priser; konkurrens om en begränsad arbetskraft innebär högre löner för att attrahera och behålla jobb bemannade.

Vad händer när byggkostnaderna ökar?

Ökningarna vanligtvis falla på låntagaren, eftersom långivaren har begränsat beloppet för sitt lån. Men när kostnaderna överstiger låntagarens budget, kan låntagaren trycka tillbaka på långivaren för att öka sitt lånebelopp. Vid den tidpunkten försätts långivaren i en situation där låntagaren har mer hävstång: antingen godkänna ett större lånebelopp eller riskera att låntagaren, som inte är villig att betala mer, kommer att fallera. En standard mellanbyggnad resulterar ofta i att fastigheten är värd mindre än marken ensam och/eller lånebeloppet. Sedan kommer huvudvärken med att utse en konkursförvaltare och utmäta fastigheten … eller åtminstone det var vad som var vanligtvis Gjort.

Idag har långivare alternativ att få övertaget med svåra låntagare, vilket i slutändan ökar deras hävstångseffekt. De kan kräva att en försäkring för att slutföra projekt köps innan ett lån stängs, vilket tilldelar långivaren som förmånstagare i händelse av att deras låntagare fallerar. Det är vanligtvis billigare än de flesta borgensförbindelser och är både snabbt att finansiera och lätt att ringa.

Så, hur ger detta långivaren inflytande?

Långivaren har nu ett alternativ till sedvanliga utmätningsförfaranden som kommer att säkerställa att projektet slutförs oavsett en låntagares fallissemang. Långivaren behöver inte längre frukta fallissemang; Faktum är att försäkringen för att slutföra projekt ger långivaren en hävstångseffekt för att uppmuntra sina låntagare att följa lånevillkoren, som de nu kan kalla en låntagares bluff.

Projektavslutningsförsäkring är en ny typ av försäkring till konkurrenskraftiga priser eftersom den läggs till de omfattande byggriskhanteringstjänsterna som krävs för lånet, vilket inkluderar projektdokumentation och entreprenörens due diligence före stängning av lån, byggövervakning och fondkontroll efter låneavslut, och professionella projektledningstjänster i händelse av fallissemang hos en entreprenör. De flesta riskabla lån kräver redan en eller flera av dessa due diligence- och riskhanteringstjänster. Att ha en projektavslutningsförsäkring kompletterar helt enkelt en långivares riskhanteringsprofil för att inkludera ekonomiskt skydd i händelse av låntagarens fallissemang.

Hur är det med dagens byggmarknad?

Dagens klimat kräver att bygglångivare tittar mer och mer på sina låntagare på grund av osäkerheten i ett byggprojekt. Stigande räntor och inflation har dock haft en kylande effekt på antalet begärda bygglån. Bygglångivare kan nu överväga låntagare som de tidigare kan ha avvisat, så länge som tillräckligt med riskhantering och kreditförbättrande åtgärder vidtas. Dessa en gång förbisedda låntagare kanske inte är så ekonomiskt belånade som långivare är vana vid att arbeta med under mindre riskfyllda klimat. Affärer som långivare nu kan överväga kan komma från mindre erfarna utvecklare, eller till och med från extremt riskabla ägare/byggare. Dessa låntagare kräver mer granskning och försiktighet, och kreditförbättringar kan hjälpa till att säkerställa att projektet kan och kommer att finansieras genom projektets slutförande.

Attraktionskraften med kreditförbättringar är att de gynnar både låntagaren och långivaren. Låntagaren kan använda kreditförstärkningar för att få godkänt för ett lån och för att förhandla fram bättre villkor. Å andra sidan tillåter kreditförbättringar långivare att göra en affär som de kanske inte har gjort utan dem.

Vilka kreditförbättringar bör övervägas?

Kreditförbättringar kan inkludera borgensförbindelser/P&P-obligationer, remburser, inkludering av ytterligare borgensmän, begränsade kontanter samt försäkringar för att slutföra projekt. Problemet med många kreditförbättringar är dock att de kan vara dyra; finansieringen kan vara svår att få; och/eller de kan leda till rättstvister. Tabellen nedan ger en översikt över stora fördelar/nackdelar på mycket hög nivå och visar att kreditförstärkare, med undantag för projektavslutningsförsäkringar, ofta har fler nackdelar för låntagare och långivare än fördelar.

.

Är kreditförbättrande åtgärder värda kostnaden för låntagaren (och indirekt för långivaren)?

Absolut. Det är skillnaden mellan att göra en affär eller inte göra en affär. Men vissa alternativ fungerar bättre än andra för både låntagaren och långivaren. För låntagare är följande punkter viktiga:

• Vilket är minst kostsamt?
• Vilket kan lätt införskaffas?
• Vilket är lättast att navigera och ringa till?
• Vilket minskar riskerna för betydande förseningar (och som standard, extra kostnader)?
• Är låntagaren också utvecklaren? Utvecklare kvalificerar sig inte för de flesta obligationer och kan vara ovilliga att binda sitt kapital som vissa alternativ kräver.

Men låntagarens oro är bara hälften av ekvationen. Ungefär som instruktioner som ges för användning av ett flygplans syrgasmask, måste långivare ta hand om sig själva först och sedan överväga:

• Är rättstvister troligt om det är nödvändigt att åberopa kreditförstärkningen?
• Hur snabbt kommer projektet att finansieras?
• Vem gynnar kreditförstärkningen? I fall som obligationer är den främsta förmånstagaren låntagaren och kallas endast om entreprenören misslyckas. En obligation erbjuder inget skydd i händelse av en låntagares fallissemang.
• Vilket ger långivaren mest hävstångseffekt?

Att välja en kreditförstärkning är inte ett antingen/eller-scenario. Användningen av en eller flera kreditförbättringar är upp till varje låneinstitut så att de kan bli bekväma med bygglånet och låntagaren. Slutföringsförsäkring är till exempel relativt ny för långivare. Trots att det är det mest fördelaktiga för långivare kan det ta tid innan det blir ett standardval bland de tillgängliga kreditförbättringarna. En projektförsäkring kan också gynna långivare och låntagare genom att tillåta långivare att erbjuda bygglån till ägare/byggare som annars inte skulle vara kvalificerade för ett lån på grund av deras oförmåga att bindas. En av de största fördelarna med en projektavslutningsförsäkring är att den ger långivaren extra hävstång när det behövs för att övertala en låntagare att följa lånevillkoren och ökar det övergripande förtroendet för att projektet fortfarande kommer att slutföras, även om låntagaren inte följer det.

*****

För att lära dig mer om försäkring för projektslut, inklusive processer, kostnader och fördelar för varje inblandad part, registrera dig här för vårt webbseminarium tisdagen den 27 september^th klockan 11.00 PDT.